二世帯住宅 登記方法の3つの種類【みんなのリフォームマガジン】

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二世帯住宅 登記方法の3つの種類

  • 2015月08月30日更新
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二世帯住宅を建設するにはあらゆる手続きや契約など頭が痛くなりそうなことの連続です。その中でも一番頭を悩ますのが、登記についてではないでしょうか。二世帯住宅では「単独登記」「共有登記」「区分登記」の3種類の方法があります。

単独登記

二世帯住宅を一戸の住宅とみなし、親子どちらかの単独所有として登記します。
こちらの登記方法は、親が名義人となれば、子が資金の一部を負担すると贈与税がかかることもあり、親が亡くなると相続税がかかることもあります。この登記方法は家の中で行き来できる構造でないとできません。

共有登記

二世帯住宅を一戸の住宅とみなし、親子が出資割合に応じて共有名義として登記します。
贈与税もかからず、住宅ローン控除も親子で適用され、登記費用は1件分で済みます。

区分登記

二世帯住宅を二戸の住宅とみなし、親子がそれぞれ登記します。
この場合二世帯住宅は「完全分離型」に限られます。内部で行き来できる間取りの場合は「鍵がかけられる扉で通路が仕切られている」事が条件となっています。住宅ローンが二口で組むことができ、住宅ローン控除もそれぞれに適用されます。しかしこの登記方法では親子リレーローンは利用できません。共有登記に比べ一戸当たりの面積が小さく計上できるので不動産取得税、固定資産税の軽減もされます。
区分登記は二戸分の登記費用が必要になりますが、節税効果が大きなメリットとなります。

親子で資金を出す

二世帯住宅の建設には、親が高齢のためローンが組めないなどの問題もあり、親子どちらもが資金を出すケースがほとんどです。そうなると登記方法は「共有登記」「区分登記」が一般的となります。敷地の広さや、二世帯住宅のタイプなどで税金が変わってきますので、登記のことはわからないから適当にと思わずじっくり考えて決めましょう。

相続税対策

相続税対策を重視するなら、借入金を使って親世帯の名義にするのが得策といえます。現金をそのまま相続は額面通りの課税となりますが、建物は評価額の課税となります。建物の評価額は年々下がって行きますので、現金での相続より相続税が有利になるといえます。

登記方法については、親が亡くなった後の事も見据えて考えましょう。税制上の特例は細かく決められていて一つでもあてはまらないと一切適用されませんのでもしどうすればいいのか、わからない場合は住宅の分野に詳しい税理士さんや、工事をおねがいしている施工会社に相談するのも良いでしょう。

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